Als u een woning of vakantiehuis wilt kopen in Hongarije krijgt u uiteraard te maken met de lokale wet- en regelgeving.
Onderstaande tekst mochten wij gebruiken van de eigenaren van GeGe Makelaardij, een makelaar in Hongarije en bekend van het TV-programma Droomhuis Gezocht. Het copyright op deze tekst berust bij hun.
Oriënteer u goed!
Een huis of vakantiehuis in Hongarije kopen doet u niet zomaar. Het is belangrijk dat u vooraf goed nadenkt over wat u precies wilt. Dat geldt voor het huis, maar ook voor de omgeving.
We raden u daarom aan om u goed te oriënteren. En dat kan prima door op vakantie te gaan in Hongarije en een vakantiehuis te huren bij Hungariahuizen.
Wetten en regelgeving
Als u onroerend goed koopt in Hongarije, krijgt u te maken met de Hongaarse civielrechtelijke wetten, regelgeving, procedures en overige bepalingen.
Om u gerust te stellen: Hongarije is een rechtsstaat, met in principe alle zekerheden ten aanzien van privé-eigendom waarmee u vertrouwd bent in Nederland en al vanaf 2004 lid van de EU. Angst voor nationalisatie of verbeurdverklaringen is absoluut niet nodig.
Hongarije heeft een zeer lange traditie in het privaatrecht. Het huidige rechtssysteem heeft duidelijk herkenbare historische invloeden die zelfs nog terugvoeren naar de Romeinse rechtsorde, maar vooral raakvlakken vertonen met het recht in Oostenrijk en Duitsland. In Nederland en België is er meer een Franse traditie, maar de uitgangspunten in regelgeving komen behoorlijk overeen.
Daarnaast heeft is er een lange eigen traditie van wetten en regels en omdat deze goed verankerd waren in de staatsstructuur plukt het land hier nog steeds de vruchten van.
Het rechtssysteem is logisch opgebouwd. Wat betreft het kopen van onroerend goed doet het zeker niet onder voor het rechtssysteem van Nederland.
Sinds Hongarije bij de EU hoort, zijn diverse wetten en regelgeving aangepast, zodat ze nu bijna allemaal conform de richtlijnen en verplichtingen van de EU zijn.
Er zijn echter wel verschillen in rechten voor Hongaarse en niet-Hongaarse staatsburgers bij de aankoop van onroerend goed. Laat u van te voren goed voorlichten, dan kunt u nooit voor vervelende juridische verrassingen komen te staan.
Onroerend goed kopen; wat mag, wat mag niet?
Er heerst nog steeds onduidelijkheid over de mogelijkheden en actuele wetten en regels bij de aankoop van een (vakantie)huis of stuk land.
Dit wordt meestal veroorzaakt door niet ter zake deskundige (vaak Nederlandse) makelaars en bemiddelaars die nogal wat onzin beweren.
Voor de duidelijkheid een korte beschrijving van hoe de zaken er voor staan. Ondanks andere verhalen die u misschien gehoord heeft, kunt u niet meer van het volgende afwijken.
De wetgever heeft alle mazen in de wet gedicht. Wie het toch beter meent te weten doet dit voor eigen risico!
Ten eerste: wat mag niet?
Tot half jaren negentig was het voor particulieren lastig om onroerend goed te kopen. Via eenvoudige en doorzichtige financiële constructies, zoals een B.V. of een samenwerkingsverband met een partij uit Hongarije, was dit te omzeilen.
Hier kleefden wel veel andere nadelen aan, zoals een afremming van de investeringsgroei. Daarom zijn de regels veranderd, zodat het nu mogelijk is als privé persoon onroerend goed te kopen, met 2 uitzonderingen.
Uitzonderingen
- Bestemming in het bestemmingsplan en locatie
- Onroerend goed in natuurgebieden en monumenten
Bestemmingsplan en locatie
Het hangt van de bestemming in het bestemmingsplan en de locatie van een perceel af of verkoop aan buitenlanders toegestaan is.
De overheid was bang dat buitenlandse agrariërs en investeringsmaatschappijen alle landbouwgrond zouden opkopen. Het is daarom onmogelijk om landbouwgrond, inclusief wijn- en boomgaarden en bosgebieden te kopen zolang u niet de Hongaarse nationaliteit heeft.
De landbouwgronden en aanverwant staan meestal op de plankaart aangegeven (in het Hongaars) als szántó, legelo, zártkert en gyep.
Vruchtgebruik is wel een mogelijkheid, volledig eigendom in principe niet, zelfs niet als u het zelf ‘gekocht’ zou hebben van een boer.
Het gaat hier om de beschrijving van de grond op het kadasterblad, of er een agrarische waarde (weergegeven in zogenaamde Gouden Kronen) is. Meestal liggen deze gronden en objecten buiten de bebouwde kom, of aan de grenzen van een gemeente of dorp, zoals de wijn- en boomgaarden.
Er is een uitzondering voor Tanya’s, losse woningen of geclusterde bebouwing in het buitengebied. Dit komt vooral voor op de Grote Hongaarse Laagvlakte en bijna niet in het werkgebied van GeGe Makelaardij.
Het is mogelijk zulke huizen en gronden te kopen in Hongarije als het geheel slechts als woonhuis met omliggende tuin geregistreerd is, zónder agrarische waarde, en het omliggende perceel in zijn geheel niet groter is dan 6.000 m².
Vanaf 2004 kan een beperkte groep niet-Hongaren toch landbouwgrond kopen: als u minimaal 3 jaar officieel in Hongarije woont en verblijft én u gedurende die periode via participatie in een coöperatie landbouwgronden heeft gepacht, of op een andere manier als agrariër actief bent geweest in Hongarije, dan kunt u onder bepaalde voorwaarden landbouwgronden op naam aankopen.
Vanwege deze regels biedt GeGe Makelaardij geen agrarische gronden te koop aan; pachtconstructies zijn wel mogelijk en uiteraard kunnen Hongaarse staatsburgers, of buitenlanders die al enkele jaren in Hongarije wonen gronden kopen.
GeGe Makelaardij vermeldt altijd duidelijk welke beperkende maatregelen gelden bij agrarisch onroerend goed en wijngaarden.
Natuurgebieden, monumenten en militair onroerend goed
Het tweede verbod op eigendom door buitenlandse particulieren geldt voor onroerend goed in natuurgebieden, terreinen gelegen aan vaarwegen of overig water en alle militaire en strategische objecten, evenals onroerend goed dat is opgenomen op de Rijksmonumentenlijst (monumenten die alleen op de gemeentelijke monumentenlijst staan mag u wel kopen).
Deze beperking geldt sinds 2004 echter weer niet voor wie een Hongaarse rechtspersoon sticht.
Een Hongaarse rechtspersoon biedt bewust weer geen oplossing bij agrarisch onroerend goed, want een rechtspersoon mag deze niet zomaar kopen. Daarvoor geldt een vergunningenstelsel met diverse voorwaarden.
Wat mag u wel kopen?
U kunt en mag onroerend goed binnen de bebouwde kom (het binnengebied van een nederzetting) volstrekt ongelimiteerd met betrekking tot de oppervlakte kopen.
De enige beperking hier is dat er nog een agrarische bestemming op zou rusten. In de praktijk komt dit bij onroerend goed dat volgens het kadaster binnen de bebouwde kom ligt niet of nauwelijks voor.
Pas op: de registratie in het kadaster is bepalend, niet de locatie van een plaatsnaambord!
Meestal lopen de grenzen parallel. Het komt soms voor dat er gronden aan de rand van een dorp liggen, verkeerstechnisch binnen de kom liggen, maar bij het kadaster geregistreerd staan als buitengebied. Het omgekeerde komt ook voor, vooral bij kleine, deels verlaten dorpen en nederzettingen.
U kunt uiteraard altijd de gemeente verzoeken de kadastrale bestemming binnengebied/buitengebied te wijzigen, maar dat is een vrij tijdrovende procedure.
In tegenstelling tot in Nederland en België staat in Zuidwest-Hongarije gelukkig het merendeel van de dorpswoningen en vakantiehuizen binnen de bebouwde kom (> 95%). Sommige hebben grondstukken tot 5 hectare zonder agrarische bestemming!
GeGe Makelaardij houdt altijd rekening met de wettelijke bepalingen. Wij kijken van te voren of u het onroerend goed kunt kopen en eigenaar kunt worden.
Als u onroerend goed ziet op de website van GeGe Makelaardij, kunt u er zeker van zijn dat u het in principe persoonlijk op naam in eigendom kunt krijgen, tenzij anders vermeld.
De noodzakelijke vergunningen
We schreven zonet in principe. Het volgende is namelijk van belang. De aankoop van onroerend goed in Hongarije door buitenlanders moet worden goedgekeurd door de közigazgatási hivatal.
Deze overheidsinstelling is vergelijkbaar met het provinciebestuur in Nederland (het is een gedecentraliseerde rijksdienst van het Ministerie van Justitie).
Voor het hoofd van de dienst een beslissing neemt, controleert hij of de vereiste papieren, eigendomsverklaringen en contracten in orde zijn en hoort hij het advies van de burgemeester aan, die bezwaar kan maken tegen verkoop.
De burgemeester heeft een soort voorkeursrecht, maar is bij bezwaar verplicht het goed zelf te kopen tegen dezelfde prijs en alleen maar als er dringende gemeentelijke belangen zijn. Bovendien blijft het een advies; de provinciale dienst kan anders beschikken.
Meestal krijgen EU-burgers zonder voorbehoud toestemming, zolang het onroerend goed voldoet aan de eerder genoemde bepalingen, en het dus niet op de beperkende lijst voorkomt.
Het beleid is soepeler dan begin jaren negentig, maar voor gebouwen op de Rijksmonumentenlijst blijft het lastig. Tenzij het merendeel van een dorp al in buitenlandse handen is en er woningnood heerst – een weinig voorkomend verschijnsel op het Hongaarse platteland – zult u toestemming krijgen en wordt u als eigenaar ingeschreven in het kadaster.
De vergunningverlening is een formaliteit, u hoeft niet bang te zijn dat u de vergunning niet krijgt. In de jarenlange praktijk van GeGe Makelaardij is het nog nooit voorgekomen, en navraag bij advocaten levert hetzelfde antwoord op.
Het proces van vergunningverlening neemt meestal tussen de 3 en 8 weken in beslag, afhankelijk van de provincie en gemeente.
Een gesprek vooraf met de burgemeester of contacten (via de makelaar) leggen bij andere instanties helpt soms om het proces te versnellen. Meestal duurt het na het verlenen van de vergunning een of twee maand voordat u via het kadaster het nieuwe uittreksel van het kadasterblad krijgt. Dit is sterk afhankelijk van het betreffende kadaster.
Uiteraard staat u wel vanaf het moment waarop u de toestemming ontvangt definitief ingeschreven in het kadaster.
Wij willen u zeker niet afbrengen van uw enthousiasme. We willen alleen dat u goed op de hoogte bent van de regels voor u een huis of vakantiehuis koopt.
Regelgeving hoeft u absoluut niet te weerhouden van uw plannen om een huis te kopen. Vele Nederlanders, Belgen en Duitsers gingen u voor. Kijkt u maar eens naar alle langsrijdende gele, witte en wit-rode kentekenplaten in de regio.
Hongarije en de EU en regelgeving
Per 1 mei 2004 is Hongarije toegetreden tot de Europese Unie. Veel mensen dachten dat door het vrije verkeer van goederen, diensten en personen ook de beperkingen ten einde waren. Niets is echter minder waar.
Zoals Nederland en België enkele speciale regels hebben opgesteld tegen de instroom van arbeidskrachten uit de nieuwe EU-landen, heeft Hongarije tijdens de toetredingsonderhandelingen bedongen dat het verbod op het verwerven van eigendom op onroerend goed buiten de bebouwde kom gehandhaafd blijft tot 1 mei 2011.
Deze periode is onder bepaalde voorwaarden eenzijdig door Hongarije met drie jaar te verlengen. Hongarije is ondertussen wel toegetreden tot het Schengen akkoord, dus kunt u bij de grens gewoon doorrijden.
Legitimatie in de vorm van een paspoort of identiteitskaart en een rijbewijs met deugdelijke autopapieren zijn uiteraard wel verplicht.
- Bekijk huizen die te koop staan via onze “Huis kopen Hongarije” service
- Lees meer over de koopprocedure bij het kopen van een huis.
- Lees meer over instanties.
- Lees meer over belasting betalen.
- Verhuur uw huis in Hongarije
We hebben de informatie over het kopen van een huis over verschillende pagina’s verspreid om het overzichtelijk te houden.
Het kopen van een huis of ander onroerend goed in Hongarije heeft enkele voeten in aarde. Dit zijn absoluut geen onoverkomelijke problemen. In tegenstelling tot enkele oostelijke en zuidelijke buurlanden van Hongarije is investeren in onroerend goed zeker geen riskante of hachelijke onderneming. Zeker niet als u zich goed laat voorlichten en bijstaan.
Wat we met dank aan GeGe Makelaardij op onze website vermelden bevat slechts enkele hoofdpunten. Voor details en specifieke vragen kunt u altijd terecht bij de gediplomeerde vakmensen van GeGe Makelaardij. Zij zijn er juist om u te helpen!
Dan nog het volgende. Door publicatie van deze informatie op het internet kan iedereen het lezen en er zijn voordeel mee doen.
GeGe Makelaardij en Hungariahuizen willen hiermee zoveel mogelijk duidelijkheid scheppen met betrekking tot regelgeving en diverse vragen beantwoorden.
Ondanks het copyright op deze informatie is het echter vrij eenvoudig voor ondeskundigen om deze informatie ‘plunderen’ voor eigen voordeel.
Hopelijk geeft het u meer vertrouwen om samen te werken met mensen met een gedegen opleiding, die op dergelijke praktijken niet zijn aangewezen. Uiteraard heeft u natuurlijk de vrije keuze.
Namens GeGe Makelaardij, Robert Kemkers
Namens Hungariahuizen, Edwin Bierling